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建筑物区分所有权与业主对共有部分的权利

  发布时间:2012-08-30 11:33:31


【基本案情】

原告邓贤贵居住在乌鲁木齐市南昌路113-101室,被告杨秀芳居住在其楼上。2000年,原告将住房腾出作为商用房,开办了乌鲁木齐市沙依巴克区经纬通讯经营部,并在一楼与二楼阳台中间悬挂了“中国移动”、“中国联通”两块招牌。2004年,双方因招牌悬挂问题产生纠纷,原告将被告起诉至法院,请求判令被告对损坏的招牌进行修复。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院以(2004)沙民一初字第2887号民事判决支持了原告的诉讼请求。随后,被告又起诉原告,请求法院判令原告拆除悬挂在其阳台外的广告牌,恢复原状。一审法院作出(2004)沙民一初字第3149号民事判决,以广告牌并未影响被告通风、采光等利益为理由,驳回了被告的诉讼请求;被告不服,上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。中级法院经二审,查明了被告家的窗户铁栅栏系原告无偿安装的,即判决驳回上诉,维持原判。后原告又在店门上悬挂了“名烟名酒”的牌匾,被告随即提起行政诉讼,要求沙依巴克区城市管理行政执法局履行法定拆除职责。执法局查明原告悬挂“名烟名酒”牌匾未依法办理相关审批手续,遂给原告下发了沙改通(2008)第090030号《责令改正通知书》。原告接到通知后,自愿拆除了牌匾;被告也撤回了起诉。

被告为了阻止原告继续悬挂经营、广告牌匾,在撤诉之后从其家中封闭阳台离地面30厘米处穿出一根铁棍。

【法院审判】

一审法院经审理认为:将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。本案原告将住宅改变为经营性用房后,在店门与二楼阳台外墙间悬挂广告牌,应当经过被告的同意。被告从自己居住使用的阳台中穿出一根铁棒,并未对原告构成权利的侵害,故原告的诉讼请求不能成立,本院不予支持。对原告合理的意见,本院予以采纳。

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院查明的事实与一审法院一致。另查明:杨秀芳于20075月从其家封闭阳台离地面30厘米处从内向外穿出一根约一米长的铁棍。

二审法院经审理认为:依据我国物权法的相关理论,建筑物专有所有权的客体,在内部相互关系上,专用部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分,在外部关系上(如买卖、保险、税金等),专用部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。建设部1992年颁布的《公有住宅售后维修养护暂行办法》明确规定,住宅的共用部分,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。由此,杨秀芳所居住房屋的阳台外墙作为该栋楼房的基本构造部分,并不为杨秀芳所专有,建筑物的专有所有权人对其专有部分享有权利,但专有所有权人对专有部分的使用应当考虑到对其他区分所有权人的影响,应当在合理的范围内行使自己的使用权,不得损害其他区分所有权人的利益,因我国物权法第七十一条明确规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。杨秀芳为阻止邓贤贵在其门楣上方悬挂经营或广告牌匾而从其家封闭阳台离地面30厘米处从内向外穿出一根铁棍的行为属对建筑物的不当使用行为,亦损害了该楼寓其他共有人的权益,邓贤贵作为居住楼房的业主及利害关系人,有权请求法院判令杨秀芳停止不当使用和侵害其他共有权人权益的行为,故邓贤贵请求法院判令杨秀芳拨除其钉在邓贤贵店门楣上的铁棍的诉讼请求成立。邓贤贵如果设置牌匾广告,应经市政市容行政管理部门审批。杨秀芳在本案诉讼中所称邓贤贵将住宅改变为经营性用房及在其房屋门楣上设置经营性广告牌匾未经其同意的主张与原审法院(2004)沙民一初字第3149号民事判决及本院(2005)乌中民一终字第190号民事判决所确认的事实相悖,本院不予采信。原审法院判决确认杨秀芳从其家封闭阳台离地面30厘米处从内向外穿出铁棍的行为不构成侵权不当,本院予以纠正。

二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决:

1)撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2008)沙民三初字第868号民事判决;

2)杨秀芳于本判决生效后十日内拨除其从阳台内向外穿出的铁棍。

【法理评析】

本案原告邓贤贵在将其住房的一半改为经性用房时,在其门头的上方即一楼阳台与二楼阳台外墙之间悬挂了“中国移动”、“中国联通”两块广告牌,遭到了二楼业主即被告杨秀芳的坚决反对,由此在原、被告间引发了激烈纠纷和两次民事诉讼、一次行政诉讼。第二次民事诉讼的直接诉因虽然是被告在原告店门上方钉了一根约一米长的铁棍,但仍与原告在此处悬挂广告牌有关。原告在外墙面上悬挂广告牌,是使用不动之物的行为,应按物权法有关的规则判断该使用行为的正当性。虽然我国物权法自2007101日起生效,而本案纠纷发生在该法生效之前,依据“法不溯及既往”的原则,处理本案纠纷不可以适用物权法,但可以根据物权法理论和有关行政规章及审判实践经验作出处理。

随着我国住房制度的改革和高层建筑物的大量出现,相继有一些行政法规和部门规章对建筑物区分所有权问题作出了原则性规定,理论研究上也清晰地提出了“业主的建筑物区分所有权”概念。

所谓业主的建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照此概念的内涵,业主对建筑物内自己的住宅或经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案被告杨秀芳的住宅3-201室和原告邓贤贵经营性用房3-101室均在本市南昌路11号这一建筑物内,毫无疑义,他们均是该建筑物的业主,对自已房屋的专有部分享所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

本案原告邓贤贵是否有在自己经营性用房的阳台和被告杨秀芳住宅的阳台外墙之间悬挂经营性广告牌,或者说被告杨秀芳是否有权阻止原告在此处悬挂经营性广告牌,无论从哪一个方面回答问题,均涉及业主对建筑物享有权利的范围。依以上所述,业主对建筑物区分所有权享有的权利为两个部分:一是住宅或经营性用房的专有部分;二是该专有部分以外的共有部分。建筑物的专有部分是区分所有建筑成立的基础,具有排他性,且可独立使用,其范围除了“住宅和营利性用房”之外,还有其他部分可以成为专有。从专有部分的法律性质方面考察,业主对建筑物专有部分享有权的权利范围是有限的,原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限。而这里的“空间为限”,不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙,以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权共用的墙壁。这就是说,作为整栋建筑物主体结构的墙等部分不属于专有部分的范围,而是专有部分以外的共有部分。对此建设部1992年颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条明确规定:“房屋的承重结构部分、外墙等属于住宅的共用部位,并属于住宅的自用部分。依据物权法理论和审判实践经验,业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利;对建筑物专有部分以外的共有部分有权利、义务关系。本案原、被告作为本市南昌路11号建筑物的业主,除了均享有对该建筑物区分所有权专有部分的权利外,还享有对该建筑物共有部分即墙壁享有权利。原告邓贤贵在11号建筑物自已营业性用房阳台和被告杨秀芳住宅阳台之间的外墙上悬挂广告牌,是对11号建筑物的共有部分行使使用权,原则上应当准许。

被告杨秀芳为给原告邓永贵悬挂广告牌设置障碍,从其家中封闭阳台离地面30厘米处穿出一根约一米长的铁棒,不仅影响了原告邓贤贵对建筑物的区分所有权共有部分的使用权,也对11号建筑物整体墙壁造成一定的损害。二审法院依据物权法相关理论,指明杨秀芳住宅阳台的外墙并不为其所专有,其从自家阳台内墙穿出一根铁棒,侵害了其他共有人的权益,即判决撤销原审判决,判令杨秀芳在本判决生效后十日内拨除铁棒,是适当的。

 

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